Vila Olímpica: um encalhe monumental

Em dezembro de 2008, o empresário Carlos Carvalho, dono da construtora Carvalho Hosken, fez uma aposta incomum para o setor imobiliário: começou a construir a Vila Olímpica sem antes vender uma única unidade do empreendimento. A operação era uma exigência do comitê de candidatura do Brasil aos Jogos Olímpicos, que pressionava Carvalho a ceder o terreno onde hoje está o condomínio Ilha Pura – como será chamado depois dos Jogos – para abrigar os atletas. Oito anos depois, às vésperas dos Jogos Olímpicos, apenas 6% das 3.606 unidades foram vendidas. É um encalhe digno de medalha.

O ritmo fraco de negociações levanta dúvidas sobre o futuro do empreendimento, um condomínio do tamanho de um bairro, com 800.000 metros quadrados e 31 torres de 17 andares com apartamentos de alto padrão de 2, 3 e 4 quartos. Segundo analistas do setor imobiliário, a venda está muito aquém do esperado, mas não há motivo para desespero – as unidades devem ser negociadas ao longo dos próximos cinco anos. Ou seja, para Carvalho, o ciclo olímpico que importa é o de Tóquio, em 2020. Para representantes da Carvalho Hosken, a crise econômica dificultou o negócio. “Não tem prejuízo. Talvez tenhamos um lucro menor”, diz Henrique Caban, diretor de marketing da Carvalho Hosken e braço-direito de Carlos Carvalho.

A obra, iniciada em 2010 e finalizada em 2014, foi realizada pela Carvalho Hosken em sociedade com a Odebrecht Realizações Imobiliárias. Juntas, contraíram um empréstimo de 2,9 bilhões de reais com a Caixa. Como entrou com o terreno, a Carvalho Hosken ficou com 20% do total do empreendimento e os 80% restantes foram divididos com a empreiteira baiana.

Na época em que a operação foi pensada, o setor imobiliário era um dos motores da expansão econômica brasileira. Hoje, o país passa por dois anos consecutivos de recessão e o mercado de construção civil desmoronou. No caso do Rio, cujo metro quadrado valorizou 35% entre 2011 e 2015 e é o mais caro do país, a queda foi mais acentuada. A alta taxa de juros também é outro fator que dificulta o financiamento na compra dos imóveis.

Hoje, há um estoque de ao menos 20.000 apartamentos encalhados na cidade. Entre eles, a Vila Olímpica. A Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi) levantou que entre janeiro e março de 2016 foram lançados 765 novas unidades na cidade. No mesmo período do ano passado, foram 1.367 – uma queda de 44%. Em todo o ano de 2014, foram lançado 10.518 apartamentos em 2014. Em 2015, apenas 4.405.

O “dono da Barra”

Estima-se que Carlos Carvalho tenha mais de seis milhões de metros quadrados de terras na Zona Oeste do Rio de Janeiro, região onde a expansão urbana acontece nos últimos 30 anos. A pujança lhe rendeu o apelido de “dono da Barra”. Ele foi um dos pioneiros a transformar a área, um areal pantanoso na década de 80, na “Miami carioca” pela semelhança urbana com a cidade norte-americana.

O Ilha Pura foi um dos projetos mais arriscados. Pressionado pelo comitê olímpico, que queria o terreno para a Vila Olímpica e exigia um contrato sem quaisquer contrapartidas sobre o risco, o empresário optou pela aventura. Em novembro de 2014, cinco após o início das obras, o primeiro lote de 700 apartamentos foi colocados à venda. O resultado desanimou: apenas 250 foram vendidos. Agora, os executivos da Carvalho Hosken tentam reverter o resultado negativo. Eles elencam diversos motivos para a baixa negociação dos imóveis, como o fato de que, em 2014, o comprador não poderia utilizar o apartamento antes dos Jogos e as obras no entorno do condomínio, que dificultavam o acesso ao local.

O empreendimento é orçado em 5 bilhões de reais. O pacote inclui tudo que os endinheirados da zona oeste carioca costumam procurar, como um parque de 72.000 metros quadrados, área de lazer completa e segurança.

Outro fator a dificultar as vendas foi o fantasma da Vila do Pan. O empreendimento, tido à época como um excelente negócio, literalmente afundou. Construído em um terreno inadequado e pantanoso, o solo cedeu. Buracos e desnivelamentos de até 2,5 metros ocorrem em todo o condomínio de 17 prédios e 1.480 apartamentos, que custou 230 milhões de reais – boa parte bancada pela Caixa. Em 2005, todos os imóveis foram negociados em menos de dez horas.

O caso da Vila Olímpica é exatamente o oposto, garantem especialistas. Na operação, a Carvalho Hosken assumiu mais riscos e foi ambiciosa para realizar um dos melhores projetos de seu extenso portfólio. “São dois casos totalmente diferentes. O empreendimento está bem conceituado. Há diversas praças, o ambiente de convivência é espetacular, muito bem concebido. Será uma grande atração”, diz Rubem Vasconcelos, presidente da corretora Patrimovel, que vendeu 1.100 unidades na Vila do Pan.

A construção da Ilha Pura foi cercada de polêmicas desde o início, a começar pela presença da Carvalho Hosken. A opção por um empreendimento luxuoso gerou críticas. Em geral, empreendimentos que abrigam atletas são voltados para habitações sociais, que integrem a população local e sirvam de legado. Aconteceu assim em Londres e Barcelona, por exemplo. Em entrevista à BBC, no ano passado, Carlos Carvalho afirmou que não dava para “colocar o pobre ali”.

Menos lucro

Após os Jogos, a Carvalho prepara uma série de intervenções para tentar atrair compradores. O Comitê Olímpico terá que retirar todos os seus móveis e equipamentos e o seguro será acionado para recuperar qualquer dano que tenham acontecido com os imóveis. Depois, a construtora vai recuperar os apartamentos que foram preparados sob medida para atletas olímpicos e paralímpicos. A previsão é que esse processo se estenda até junho de 2017.

Segundo Caban, o mercado da Barra da Tijuca consegue vender, sem crise, em torno de 2.000 apartamentos por ano. No ritmo atual, levaria de três a quatro anos para vender todas as 3.600 unidades. As intervenções recentes, como as vias de ônibus expresso que interligaram pontos antes desconexos da cidade, devem fazer o interesse pela região aumentar. Com 200.000 dos 800.00 metros quadrados de área já utilizados, a empresa não descarta criar centros comerciais no restante da área. No limite, até a opção de alugar os apartamentos é aventada.

No curto prazo, a empresa tenta surfar a onda da Olimpíada para fazer negócios com investidores estrangeiros. Cerca de 300 apartamentos já estão reservados para esse público, segundo a Carvalho Hosken. O metro quadrado custará em média 10.000 reais. A média da cidade é de 10.538 reais, a mais alta do país, e chega a mais de 20.000 reais em bairros como Ipanema e Leblon, na Zona Sul. “Eles estão vendo que a situação é momentânea. Não temos problemas conjunturais de terrorismo, nossas condições climáticas são favoráveis e há uma possibilidade turística muito grande. Temos visto muitos estrangeiros interessados”, diz o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Rio, Roberto Kauffman.

A solução para muitas incorporadoras tem sido oferecer pacotes mais interessantes aos compradores. As ofertas vão desde cozinhas completas e armários embutidos a taxas de condomínio e IPTU quitadas pelo ano inteiro. Até viagem para Nova York vem sendo oferecida. Vale tudo para se livrar de um encalhe de mais de 3.000 apartamentos.

(Luciano Pádua)

Comentários
Deixe um comentário

Olá,

* A Abril não detém qualquer responsabilidade sobre os comentários postados abaixo, sendo certo que tais comentários não representam a opinião da Abril. Referidos comentários são de integral e exclusiva responsabilidade dos usuários que escreveram os respectivos comentários.

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s