Caixa encarece financiamento de novo; veja altas desde 2014

Simulação mostra o aumento no custo final dos financiamentos de imóveis com a nova elevação de juros da Caixa; compare os valores atuais com os custos em 2014

São Paulo – A partir desta quinta-feira, 1º de outubro, os financiamentos imobiliários pela Caixa passam a ficar mais caros. Esse novo aumento de juros, o terceiro do ano, pode gerar custos adicionais de até 38 mil reais no valor final do financiamento. E se a comparação for feita com os juros praticados no final de 2014, o custo adicional na compra do imóvel é ainda maior e pode chegar a até 177 mil reais.

Esses aumentos foram verificados a partir de uma simulação realizada pelo Canal de Crédito, site especializado em operações de crédito, que comparou os custos dos financiamentos de imóveis pela Caixa em 2014 com os custos verificados depois de cada uma das três elevações de juros realizadas pelo banco neste ano: em janeiro, abril e agora em outubro. 

As elevações nas taxas de juros são resultado da menor captação de recursos pela poupança, principal fonte de recursos do país para a aquisição e a construção de imóveis.

Os aumentos afetam todas as linhas de crédito da Caixa, desde aquelas voltadas a clientes sem relacionamento prévio com o banco, até aquelas oferecidas a servidores públicos e clientes com relacionamento, que recebem salário pelo banco.

Os financiamentos mais afetados são aqueles voltados a imóveis de maior valor, que se enquadram no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Já os financiamentos que se enquadram no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) sofreram menos.

O SFH engloba financiamentos de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de até 650 mil reais nos outros estados. Os demais financiamentos são feitos dentro do SFI.

Confira na tabela a seguir como as elevações de juros aumentaram os custos finais dos financiamentos de imóveis de 500 mil reais.

Condições da simulação: valor do imóvel: 500 mil reais; entrada: 20% do valor do imóvel; valor do financiamento: 400 mil reais; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos. 

Linhas de crédito Valor final do financiamento em 2014 (juros) Valor final do financiamento em jan/15 (juros) Valor final do financiamento em abr/15 (juros) Valor final do financiamento em out/2015 (juros)
Taxa Balcão R$ 1.011.370,33 (9,15%) R$ 1.011.370,33 (9,15%) R$ 1.053.200 (9,45%) R$ 1.078.079 (9,90%)
Relacionamento R$ 989.120,66 (8,75%) R$ 1.003.037,24 (9,00%) R$ 1.042.047,14 (9,30%) R$ 1.072.556 (9,80%)
Relacionamento+Salário R$ 961.209,32 (8,25%) R$ 986.334,94 (8,70%) R$ 1.028.231 (9,00%) R$ 1.055.968 (9,50%)
Servidor (Relacionamento) R$ 971.292,09 (8,60%) R$ 986.334,94 (8,70%) R$ 1.028.231 (9,00%) R$ 1.055.968 (9,50%)
Servidor (Relacionamento+Salário) R$ 947.202,5 (8,00%) R$ 975.180,03 (8,50%) R$ 1.011.725,81 (8,80%) R$ 1.044.891 (9,30%)

E agora veja quais foram os aumentos em reais e em termos percentuais:

Linhas de crédito Aumento sobre 2014 em R$ Aumento sobre 2014 em % Aumento sobre maio em R$ Aumento sobre maio em %
Taxa Balcão R$ 66.709,00 6,6% 24.879 2,4%
Relacionamento R$ 83.435,00 8,4% 30.509 2,9%
Relacionamento+Salário R$ 94.759,00 9,9% 27.737 2,7%
Servidor (Relacionamento) R$ 84.676,00 8,7% 27.737 2,7%
Servidor (Relacionamento+Salário) R$ 97.689,00 10,3% 33.165 3,3%

Confira a seguir como as elevações dos juros aumentaram os custos finais dos financiamentos de imóveis de 800 mil reais.

Condições da simulação: valor do imóvel: 800 mil reais; entrada: 20% do valor do imóvel; valor do financiamento: 640 mil reais; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos.

Linhas de crédito Valor final do financiamento em 2014 (juros)* Valor final do financiamento em jan/15 (juros) Valor final do financiamento em abr/15  juros) Valor final do financiamento em out/15 (juros)*
Taxa Balcão R$ 1.454.253 (9,20%) R$ 1.593.136 (11,00%) R$ 1.593.136 (11,00%) R$ 1.631.294 (11,50%)
Relacionamento R$ 1.446.469 (99,10%) R$ 1.570.090 (10,70%) R$ 1.570.090 (10,70%) R$ 1.608.391 (11,20%)
Relacionamento+Salário R$ 1.438.686 (9,00%) R$ 1.554.726 (10,50%) R$ 1.554.726 (10,50%) R$ 1.593.094 (11.00%)
Servidor (Relacionamento) R$ 1.423.120 (8,80%) R$ 1.554.726 (10,50%) R$ 1.554.726 (10,50%) R$ 1.593.094 (11,00%)
Servidor (Relacionamento+Salário) R$ 1.411.395 (8,65%) R$ 1.531.680 (10,20%) R$ 1.531.680 (10,20%) R$ 1.554.743 (10,50%)

Veja na tabela a seguir os aumentos em reais e em termos percentuais:

Aumento sobre 2014 em R$ Aumento sobre 2014 em % Aumento sobre maior em R$ Aumento sobre maior em %
R$ 177.041,00 12,20% R$ 38.158,00 2,40%
R$ 161.921,00 11,20% R$ 38.301,00 2,40%
R$ 154.408,00 10,70% R$ 38.368,00 2,50%
R$ 169.974,00 11,90% R$ 38.368,00 2,50%
R$ 143.348,00 10,20% R$ 23.063,00 1,50%

Fonte: Canal do Crédito

Surpresas

Como é possível observar pelas simulações, as elevações de juros provocaram elevações significativas nos custos finais dos financiamentos. Segundo Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, o que mais assusta em todo esse movimento da Caixa é a imprevisibilidade dos aumentos.

Ele afirma que a Caixa ainda tem espaço para novas elevações, sobretudo porque os financiamentos regulados pelo SFH, que são aqueles de menor valor, podem ter juros de até 12% ao ano e atualmente a maior taxa cobrada pela Caixa nas linhas de crédito que entram no SFH é de 9,9%. 

“A Caixa saiu de taxas de 8% ao ano para 9,9% ao ano em menos de um ano, então ela tem margem para subir ainda mais os juros já que ela pode chegar a taxas de até 12% no SFH”, diz Prata.

Além dos aumentos em si, que já são suficientemente prejudiciais, Prata diz que a forma como a Caixa está anunciando os aumentos piora ainda mais a situação, já que ao anunciar as elevações de juros de forma fragmentada, o banco dificulta o planejamento financeiro de potenciais compradores de imóveis e de participantes do mercado.

“Não dá para saber se a Caixa está aumentando os juros para ajustar sua margem operacional e cobrir seus custos, ou se ela está fazendo um movimento para restringir o crédito. Isso deixa o mercado inseguro”, diz.

Descontos

Ainda que os juros dos financiamentos estejam maiores, com a menor demanda para aquisição de imóveis, compradores podem encontrar bons descontos, na opinião de Prata. 

Assim, se o imóvel estiver com um preço atrativo, ele pode compensar os maiores custos do financiamento. Mas é importante avaliar o preço de casas e apartamentos semelhantes para verificar se o desconto é real e fazer algumas continhas para checar se esse desconto é capaz de cobrir o gasto adicional com o financiamento.

Prata lembra que, caso o comprador entre em um financiamento com taxas altas para aproveitar uma boa oportunidade de compra, é possível fazer a portabilidade de crédito e transferir o financiamento a outro banco futuramente.

Assim, se as taxas dos financiamentos ficarem mais baixas nos próximos anos, é possível migrar a dívida para outro banco que ofereça essas taxas menores, em linha com o mercado.

Veja as alternativas para comprar seu imóvel diante dos aumentos dos juros na Caixa.

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